전세사기 예방 총정리

전세는 많은 사람들이 이용하는 대표적인 주거 형태입니다. 하지만 전세는 계약금과 보증금을 내야 하는 만큼, 전세사기의 위험에 노출될 확률이 높습니다. 

 

이 글에서는 전세사기 예방에 대해 총정리해 드리겠습니다. 전세사기를 예방하기 위한 방법을 확인해서, 안전하게 계약하시기 바랍니다.

 

 

전세사기 유형

전세사기는 점점 그 유형과 방법이 다양해지고 있습니다. 그중에서도 가장 흔하게 발생하는 전세사기 유형은 깡통전세, 대리인이 이중계약을 하는 경우, 신탁등기가 된 주택을 계약하는 경우, 집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우 4가지가 있습니다.

 

1. 깡통전세

깡통전세는 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물을 말합니다. 매매 가격의 대부분을 빚과 세입자의 보증금으로 채우고 있어서, 실질적으로 임대인이 보증금을 반환해 줄 수 없는 집입니다. 

 

깡통전세 매물은 집주인이 보증금을 돌려줄 돈이 없거나, 집이 경매에 넘어갈 확률이 높습니다. 따라서 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없게 되는 겁니다.

 

2. 월세를 전세로 속이는 경우

전세사기 중에는 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 한다고 하고, 세입자에게는 전세 계약을 맺는 경우가 있습니다. 

 

대리인이 세입자에게서 받은 전세금 중 일부를 빼돌리고, 집주인에게는 월세 금액만 전달하는 사기 유형입니다.

 

3. 신탁등기 주택

신탁은 부동산을 전문 회사에 맡겨 관리하는 것을 말합니다. 집주인이 신탁회사에 관리를 맡겨 수익을 내거나, 집을 담보로 대출을 받기도 합니다. 

 

이렇게 신탁등기가 된 집은 신탁회사의 동의 없이 부동산 계약을 할 수 없습니다. 그런데 집주인이 이를 속이고 전세 계약을 할 경우, 계약이 무효로 취급되어 세입자는 보증금도 돌려받지 못하게 됩니다.

 

4. 다중 계약

집주인이 하나의 매물로 두 명 이상의 세입자와 전세 계약을 맺는 사기 유형도 있습니다. 집주인이 하나의 집으로 여러 명에게 보증금을 받아 가로채는 방식입니다.

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계약 체결 전 전세사기 예방

계약을 체결하기 전에 전세사기 예방을 위한 방안으로는 전세보증금 시세 확인하기, 전세보증보험 가입할 수 있는지 확인하기, 등기부등본 확인하기, 집주인의 체납여부 확인하기 등이 있습니다.

 

1. 전세보증금 시세 확인

깡통전세 사기를 예방하기 위해 전세보증금 시세를 확인해야 합니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템, 안심전세 앱(App), 부동산정보 사이트 등을 통해서 집값 시세를 확인하고, 보증금이 집값의 80%에 가깝다면 피하는 것이 좋습니다.

 

 

 

2. 전세보증보험에 가입할 수 있는지 확인

전세보증보험이란 전세보증금의 반환을 보장하는 상품입니다. 

 

전세 계약 체결 전에 전세보증보험에 가입할 수 있는 주택인지 확인하고, 계약 후 전세보증보험에 가입해야 합니다.

 

3. 등기부등본 확인

등기부등본을 통해 가등기 여부, 가압류 여부, 담보권 설정 여부, 부동산이 신탁등기 되었는지, 집주인이 계약 당사자인지 등을 확인하시기 바랍니다.

 

등기부등본은 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.

 

4. 집주인의 세금 체납여부 확인

집주인이 미납한 세금이 있으면, 보증금을 돌려받지 못할 수도 있고, 집이 경매에 넘어갈 수도 있습니다. 

 

국세는 세무서나 홈택스, 지방세는 주민센터나 위택스를 통해 체납여부를 확인할 수 있습니다. 단, 임대인의 동의가 필요합니다.

 

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계약 체결 시 전세사기 예방

전세 계약을 체결할 때 전세사기 예방을 위한 방법으로는 주택임대차표준계약서 사용하기, 정상적으로 등록된 공인중개사인지 확인하기, 특약 사항 추가하기 등이 있습니다.

 

1. 주택임대차표준계약서 사용

주택임대차표준계약서를 사용하면 임대인이 미납한 세금, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있습니다.

 

표준계약서는 국토교통부의 부동산거래관리시스템 홈페이지에서 다운도르 받아 사용하실 수 있습니다.

 

2. 중개업등록증과 공인중개사 확인

미등록인 중개업소나 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결하지 않도록, 정상 영업 여부를 확인해야 합니다. 그리고 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 확인하시기 바랍니다.

 

국가공간정보포털에서 부동산 중개업소의 등록번호와 중개업자 여부를 확인할 수 있습니다.

 

3. 특약 넣기

주택임대차표준계약서에 아래와 같은 특약을 넣어 최대한 세입자의 권리를 보장하는 것이 좋습니다.

 

• 계약 체결일 다음날까지 집주인이 집을 매매하거나 근저당권을 설정하지 않는다.
• 계약 후 세입자의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지한다.

 

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계약 체결 후 전세사기 예방

전세 계약을 체결한 후 전세사기 예방을 위한 방법으로 기존 세입자가 나간 것을 확인하고, 등기부등본을 확인한 후 잔금을 지급하기, 주택 임대차 계약 신고하기, 최대한 빨리 전입신고하기, 전세보증보험 가입하기 등이 있습니다.

 

1. 기존 세입자가 나간 것을 확인 후 잔금 지급

다중계약을 방지하기 위해서 기존 세입자가 정상적으로 이사를 나갔는지 확인한 후 잔금을 지급하는 것이 좋습니다.

 

2. 등기부등본 확인 후 잔금 지급

계약을 체결한 이후 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인한 후 잔금을 지급해야 합니다.

 

3. 주택 임대차 계약 신고

주택 임대차 계약 센고 제도는 전월세 신고제라고도 합니다. 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

 

계약 후 30일 이내에 집주인과 세입자가 공동으로 계약내용을 신고해야 합니다. 만일 집주인이 신고를 거부하면 세입자가 단독으로 신고해도 처리가 가능합니다. 

 

부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고할 수 있습니다.

 

4. 전입신고

전입신고는 전입 후 14일 이내에 신고하면 되지만, 전입신고를 해야 대항력이 발생하므로 최대한 빨리 전입신고를 하는 것이 좋습니다.

 

정부24 홈페이지를 통해 온라인으로 신고할 수 있습니다.

 

5. 전세보증보험 가입

전세보증보험에 가입하면 보증금을 보호받을 수 있습니다. 최대한 빠르게 보증보험에 가입하는 것이 좋으며, 일부 전세보증금대출상품은 상품 자체에 보증보험 가입이 포함되어 있기도 합니다.

 

전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등을 통해서 가입할 수 있습니다.

 

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이렇게 전세사기 예방을 위한 방법을 계약 과정 별로 정리하였습니다. 소중한 보증금을 지키기 위해 꼼꼼히 알아보시고 안전하게 전세 계약하시기 바랍니다.

 

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